Zürich (awp) – In der Schweiz sind die Immobilienpreise in etwas mehr als zwanzig Jahren aufgrund des Bevölkerungswachstums, der gestiegenen Nachfrage in Zentren und auch der Einkommen in die Höhe geschossen. Laut einer Studie des Immobilienberatungsunternehmens Cifi gab es zwischen 2000 und 2021 einen Anstieg um 94 % bei Eigentumswohnungen (PPE), 80 % bei Einzelhäusern und 30 % bei Mietwohnungen.
Durchgeführt von CIFI und der Universität Bern im Auftrag des Bundesamtes für Wohnungswesen (BHO) und der kantonalen Planer der Metropolregion Zürich, d.h. der Kantone Aargau, Luzern, St. Gallen und Schaffhausen, Schwyz, Thurgau, Zug und Zürich Die am Dienstag vorgestellte Studie hat nicht weniger als 600.000 Immobilientransaktionen und mehr als eine Million Vermietungen ausgewertet. An der Analyse waren auch Forscher des Massachusetts Institute of Technology (MIT) beteiligt.
Der Studie zufolge stiegen die Nominallöhne zwischen 2000 und 2021 jedoch zusammen mit steigenden Immobilienpreisen nur um 24 %. Die Lebenshaltungskosten stiegen im gleichen Zeitraum um 8 %. Die Autoren heben auch starke Unterschiede nach Standort hervor, wobei der durchschnittliche Preis einer Immobilie in einer Gemeinde in den 20 % der teuersten Gemeinden um 70 % höher ist als in den 20 % der günstigsten Gemeinden.
Der Studie zufolge spiegeln die Wohnkosten ein hohes Einkommen wider, was zu einer höheren Nachfrage nach Wohnraum führt. In der Schweiz ist die durchschnittliche Wohnfläche pro Person von 44 Quadratmetern (m2) im Jahr 2000 auf 46 m2 im Jahr 2020 gestiegen.
Steuern und Einkommen als Steigerungsfaktoren
In Gemeinden mit hohem Pro-Kopf-Einkommen sind auch die Wohnkosten systematisch hoch. Sie finden sich auch in Gemeinden, in denen der Anteil der Arbeitnehmer in der höchsten Lohnklasse (Jahreseinkommen über 75.000 Franken) höher ist als in solchen, in denen er niedrig ist.
Unterschiede in der Steuerhöhe spiegeln sich auch in den Wohnkosten wider, wobei die Nachfrage in einer Gemeinde mit niedrigen Steuern höher ist. Dieser Effekt wird durch die Progressivität der Steuern noch verstärkt, da einerseits Einwohner von Gemeinden mit niedrigen Steuern bereit sind, mehr für Wohnraum zu zahlen, was zu einem Anstieg der Preise führt. Andererseits haben Niedrigsteuergemeinden auch einen höheren Anteil an Menschen mit gutem Einkommen, was die Wohnkosten weiter erhöht.
Neben dem Wohlstand beeinflusst auch die Demografie die Wohnkosten. Letztere steigt daher, wenn die Bevölkerung schneller wächst als das Angebot. Allein diese Dynamik erklärt 50 % der Schwankungen der Wohnkosten in der Schweiz zwischen 1982 und 2013. Auch die Zuwanderung trägt zum Anstieg der Preise für Wohngebäude und PSA bei.
Die Alterung der Schweizer Bevölkerung beeinflusst auch die Wohnkosten. Bewohner von Pflegeheimen und Menschen, die kürzlich den Tod eines geliebten Menschen erlebt haben, glauben am häufigsten, dass sie in Häusern leben, die für ihre Bedürfnisse zu groß sind. Allerdings haben diese Menschen keine wesentlich höhere Umzugsabsicht als andere. In Verbindung mit dem höheren Wohnraumverbrauch pro Kopf könnte die Alterung eine Ursache für höhere Wohnkosten sein, aber die Ergebnisse von Studien zu diesem Thema sind laut Cifis Analyse nicht eindeutig.
Auf der Angebotsseite führen sinkende Zinsen zu niedrigeren Mieten und höheren Preisen. Die Höhe der Zinssätze spielt eine wichtige Rolle bei der Entscheidung Schweizer Haushalte, ihr Eigenheim zu kaufen oder zu mieten. Die in der Studie erhobenen Daten stützen nicht die These, dass „niedrige Zinsen und fehlende Investitionsmöglichkeiten zu überhöhten Wohnkosten führen“.
Den Autoren zufolge ist es durchaus sinnvoll, wiederkehrende Kosten, also Mieten oder Vermietergebühren, von den Immobilienpreisen zu unterscheiden. Niedrige Zinssätze führen zu einem Anstieg der Preise für Eigentumsgegenstände, senken jedoch die Mieten und wiederkehrende Vermietergebühren.
Auch andere Faktoren wie die Verfügbarkeit von Bauland, der Eigentumsgrad oder die Entfernung zu einem städtischen Zentrum beeinflussen die Immobilienpreise. Der Studie zufolge beeinflussen die steigende Nachfrage in Städten und städtischen Ballungsräumen, das Bevölkerungswachstum, höhere Einkommen, ein Angebotsknappheit sowie teurere und qualitativ hochwertigere Bauten die Entwicklung der Immobilienpreise bei Eigentum zu 66 % und bei Mietwohnungen zu 71 %.
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